京投发展:TOD开发像雕琢璞玉,需要二次价值创造
今年上半年,全国多宗TOD地块成交,地铁公司这一拿地新面孔也频频出现在新增货值榜单上,关于TOD模式及开发难度的热议话题不断。
(资料图片仅供参考)
TOD模式是否适合每个城市?TOD发展面临怎样的机遇和挑战?相比白地开发,TOD的门槛有哪些?……
在此前第五届TOD创新论坛上,京投发展(600683)总裁高一轩与媒体探讨TOD业务时认为,TOD开发就像雕琢璞玉,用创新突破限制,最终交出一个妙趣横生的作品,这正是TOD的趣味性和二次价值创造的地方,这一价值创造的过程对从业者来说也是一种机遇。
根据中国城市轨道交通协会统计,截至2023年6月30日,我国内地累计有57个城市投运城轨交通线路10566.55公里。其中,2023 年上半年新增城轨交通运营线路 236.55 公里。
越来越多的城市开通运营轨道交通,探索以TOD为抓手推进城市的高质量发展。上半年,包括北京、无锡、杭州、成都、重庆、佛山等在内的城市,通过出台相关政策文件、开展研讨会等措施积极推动TOD模式创新与落地,为建设宜居、韧性、创新、智慧、绿色、人文的新型城市贡献助力。
「我跟很多地铁公司以及城市轨道交通负责人沟通,大家的共识是,TOD确实走到了十字路口,一些二线和弱二线城市的TOD发展遇到了很大的障碍和挑战。」高一轩坦陈,TOD的技术门槛、政策协同、经济利益与公共利益的平衡、超长的开发周期等等,是当前亟待突破的主要问题。因此,他建议理性考虑TOD这一模式,特别是车辆段开发模式,是否适合每个城市,能否做到因城施策。
京投发展也是在多年探索与实践积累中,一步步攻克上述难题,确立了自己的独特模式与答案。
以地铁停车场上盖综合开发TOD项目为例,政府方要求实现城市土地集约化发展和资源合理配置,优化交通格局,提升城市界面,激发区域活力;地铁公司希望开发者有足够成熟的经验,兼顾地铁运营效率和地产开发收益;市民业主则希望得到便捷与舒适兼具的居住和生活体验。
京投发展·公园悦府项目实景图
那么,如何平衡城市(政府方)、地铁(合作方)、市民(用户)三方利益关系?京投发展以「TOD智慧生态圈」理念,构建更好满足与平衡三方关系的利益共同体,既注重提高城市资源运营效能,又着力提高地铁市场话语权,同时不断提升业主的幸福效率,走在「效率×幸福」价值创造方程式的解题路上。
对于TOD开发而言,具备了稳定的复杂结构打造能力、领先的减震降噪核心能力、卓越的架空园林营造能力、复杂的立体交通组织能力,就稳操胜券了吗?
京投发展的答案是:并不能。因为这些不是用户需要的全部。
时代在变,观念在变,需求在变,必须从用户的需求出发,以人为核心,以增强人的幸福感为目的,去实现人的基本需求之上的更高层次的满足——这符合马斯洛需求理论,也符合时代发展趋势。
近年来,京投发展基于深刻的时代洞察,如自然环境的疏离、情感生活的匮乏和精神生活的单调,开始尝试重建附近,做有温度、有人情味的内容,并挖掘新的TOD商业逻辑,即从产品中心主义向用户中心主义、从单维价值向多维价值创造、从功能化的产品向生活方式转移,这也是京投发展TOD迭代和更新路上的指导性原则。
在具体的产品打造上,京投发展遵循用户企业的三大原则:「三观正」即价值观要符合当下的时代背景,具有正义性;「颜值高」指在高审美水平时代,产品要以非标化审美打动目标用户;「关系好」则是以用户为中心,从需求出发,提供真正契合他们需求的解决方案,才能在粉丝经济时代获得大量的用户——有人愿意跟着我们一起走,有人愿意重复付费,为我们的产品和服务买单,这样的商业模式才是可持续的。
以京投发展北熙区为例,项目以精研方式了解用户需求,分别从场景、触点、需求、痛点四个层面对用户需求进行了分析,形成场景路径的用户体验地图,通过需求、年龄、时空三个维度,结合触点捕捉,形成产品价值和服务价值的分类和排序,最终生成了北熙区的产品设计和服务设计。
京投发展·北熙区二期效果示意图
在这个颜值正义的时代,北熙区也展示出独特的城市审美,让用户产生愉悦感受。譬如以生境为美原则,而不是传统的以达成指标为原则打造垂直绿化和立体景观,构建星河之境的生态美学等等。
在空间场景打造上,北熙区做了大胆的尝试,将两个站点TOD和一个车辆段TOD,用一条「绿谷」串联起来,绿谷可以视为慢闪公园的升级版、放大版或TOD版。
京投发展·北熙区项目效果示意图
作为复合微缩空间,「北熙区城市生活实验室」打破传统售楼处思维,以社群共创营地、预告北熙区生活方式的展场形式呈现,吸引了大量的明星品牌、跨界菁英,与未来的业主用户一起进行文化共创。
显然,京投发展正在以用户思维进行创新突破和二次价值创造,推动TOD开发从技本位向人本位转变,实现从产业蓝海向人文蓝海的跨越。
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